近年來，隨著產業地產發展不斷變遷，越來越多的新興市場主體，開始將目光聚焦到產業地產這塊碩大“蛋糕”之上。

克而瑞產城發展部通過對產業地產領域TOP100活躍機構的監測發現，制造業實體企業、互聯網科技企業、金融投資機構在產業地產領域的投資主體占比已超過30％，且未來這一比例有望繼續提升。

我們認為，多元化的眾多“新玩家”正紛紛切入產業地產，行業“百家爭鳴”的時代已然來臨。

多元主體競爭將成發展常態

REITs（公募基礎設施投資基金）被稱為“不動產金融王冠上的寶石”，有巨大的潛在市場。參照美國公募REITs市場占GDP規模的比例，中國公募REITs市場未來可達到6萬億元的市場容量。

2021年6月21日，中國首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所正式上市，首批9單公募REITs項目當中，涉及到產業園項目數量最多。而隨著國內REITs上市機制日趨完善，產業地產退出方式更加多元，選擇繼續“殺入”產業地產的新興企業，正逐步與早先的產業地產開發商形成競爭之勢。

我們的研究結果顯示，制造業實體企業和金融投資機構的投資主體占比正以14％和11％的比例追趕著房地產開發商。盡管產業地產商和房地產開發商依然占據大頭，但差距正在縮小，多元主體競爭格局將成為行業常態。

新舊“玩家”的不同發展邏輯

在外部多元主體積極入局產業地產時，業內老牌地產商也在馬不停蹄地擴張。據克而瑞研究統計，2020年，全國40家產業地產運營商累計布局538個城市、1121個產城項目，行業呈現出“整體擴張速度放緩，但頭部企業擴張加速”的趨勢。

與傳統的“銷售＋租賃”模式相比，產業地產商也一直在尋找發展新路徑。而“產業投資”成為各大企業眼中的“香餑餑”。一方面，產業投資可幫助產業地產商更好完成招商工作；另一方面，產業投資還可與產業資源實現合作的深度綁定。

與產業地產商不同，實體企業涉足產業地產目的是為最大限度利用自身產業基礎，整合戰略資源。項目選址也會基于自身的產業布局，進行通盤考慮。短期利潤固然重要，但產業資本會比金融資本和開發商更加耐心，這也符合產業地產“用長錢、放長線”的發展邏輯。

京東算是產業地產領域的“老玩家”了。2009年，京東就開始在全國大規模布局自建物流基地和電商產業園。截至2020年12月31日，京東旗下運營的物流倉庫已超過900個，總倉儲總面積共計約2100萬平方米。

不僅僅是傳統企業和互聯網巨頭，近期金融投資機構也在積極入局產業地產，凱德集團便是其中之一。據公司公告稱，未來，凱德集團計劃將把在中國的新經濟資產規模從15億新元擴大至50億新元，重點涵蓋產業園區、物流和數據中心等方向。

產業地產商拼命奔跑，多元主體紛至沓來。對行業是喜是憂？

無疑，一場行業爭奪戰無可避免，但“百家爭鳴”正倒逼著傳統“玩家”放棄銷售思維，專注在優勢領域構建核心競爭力。

或主動為之，或被動轉型，多元主體切入產業地產都將為行業發展貢獻力量。相信“群星閃耀”的時代將不會遙遠。（中新經緯APP）